申万宏源宏观周报·第221期：“认房不认贷”潜在效果几何图形？

主要内容：

   前言：近日国家住建部、申万中央银行、宏源宏观何图金融业监管总局三部门协同下发文件推动落实首套房贷“认房无需认贷”，周报而评定这一政策实际效果必须先后探讨几个问题，第期贷潜1、认房“认房不认贷”后全国各地均值首付比下降空间几何？2、效果形首付比下降室内空间释放出来后对当前新时期下的申万房地产要求危害几何图形？

   时隔六年再一次全方位放开“认房不认贷”。自2016-2017 年全国各地重新执行“认房认贷”现行政策后（2019 年公积金房贷缩紧），宏源宏观何图六年来初次全方位放开首套房商业贷款“认房不认贷”现行政策，周报先前郑州市已提前放开，第期贷潜但大多数一二线城市依然在实行“认房认贷”。认房通告确立，效果形农村居民（包含贷款人、申万配偶及其子女）办理贷款选购普通商品住房时，宏源宏观何图家庭主要成员在本地户下无成套住房的周报，无论是否已运用贷款买过住宅，金融机构需按第一套住房实行住宅贷款政策。这是自政治局会议定音提升地产政策、7 月底国家住建部首提“认房不认贷”后，实施政策实施细则落地式，致力于平稳本期地产销售，对冲交易长期地产开发更多的经济下行压力。

   早期“认房认贷”管束首付比具体下降力度，后面有希望室内空间开启。尽管2022 年至今全国各地一城一策现行政策不断加仓、减少首付比，但“认房认贷”环境下，全国各地均值首付比下落速度显著慢自上一轮地产政策比较宽松周期时间。大家观查全国各地均值首付比（房产销售自有资金中订金与应收首付比例），自2021 年末迄今仅由70%下降到67%，而往一轮（2014-2015 年）全国各地与此同时实行“认贷不认房”、下降首付比现行政策时，全国各地均值首付比是通过70%下降到63%。归根结底取决于那时候首套房评定现行政策更松、且住户首套消费者占比比较高，所以目前首套房评定更严，且住户大部分曾经有过购房记录、非常容易被认定二套，但在后面全国各地配套设施“认房不认贷”环节中，参考上一轮释放压力首套房认定规范后工作经验，后面全国各地首付比的增加量下降室内空间依然存在4 ％，等同于近些年全国各地首付比已均值下降幅度。

   但首付比进一步下降已难再显著带动现阶段地产销售。在过去的三轮地产周期中，只需首付比下降，地产销售增长速度大部分都将同歩大大提高，比较典型性的便是09-10 年及其14-15年。可是却2022 年至今，全国各地均值首付比不断下降，但地产销售增长速度却并没有展现出显著走高的历史发展规律，反倒却不断下探，现阶段还是处于-20%左右比较低区段，而现行政策释放压力与效果的背驰，表层取决于现阶段房价回落环节中住户买房预估磨底，身后具体主要原因是城镇化建设迅速减速、城区内部结构买房适龄人口增长速度下滑后，房地产刚性需求提高变缓。

   房产调控“左右为难”中的将来现行政策着力点。现阶段房产调控与稳定增长遭遇左右为难：其一，现行政策必须持续推进。大家前文领先指标表明，来年后半年地产开发内部压力非常大，第二种是直接关系GDP 指标，考虑到到销售向项目投资传输有时间滞后，因而平稳房地产市场需求的现行政策就目前至2022年上半年度必须不断加仓。其二，政策效果受到影响。在新房地产业供需趋势下，房地产刚性需求增长速度的变缓无法由短期内房地产与财政政策扭曲。房价下行危害住户预估、提前还房贷。

   1）因而，未来地产房产调控在短期内和中后期必须有着不同的偏重于，短期内重点就是“放开”，让以前因各种各样规章制度现行政策管束的刚性需求释放出来，并且有效减少住户信贷成本、推动改进生理需求。

   能够希望限购政策限售政策进一步优化、认房不认贷地区配套设施加速、总量房贷利率下调等。

   2）中后期还需促进新一轮现代化释放出来城镇化建设室内空间、相互配合户籍制度改革，扭曲人口结构类刚性需求下滑的发展趋势，与此同时发展壮大中等收入群体经营规模，推动改善型要求。在我国户口城镇化率仅47%、小于相比我国同样环节（70%）。中国城市化在工业化阶段速度很快快，但过去十年服务行业化阶段增长速度逐渐大幅度变缓。所以目前现行政策再次注重制造业强国、新一轮现代化，有希望释放出来城镇化建设室内空间。除此之外，在我国中等收入群体占有率（30%上下）也小于“橄榄形”遍布规定（60%），也是未来在我国交易刚需和房地产改进生理需求的一个重要由来。

   风险防范：稳定增长政策实施速率大跳水，现代化推动速度比较慢于预估。

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