房地产行业重大事项点评：这轮城中村改造的承继和创新

2023 年4 月，房地中央政治局会议强调，产行城中村改承继需在超大特大城市积极主动有序推进城中村改造。业重2023 年7 月，大事国常会规定，项点新在超大特大城市积极主动平稳执行城中村改造是评轮关注民生、拉动内需、和创促进城市高质量发展的房地一项重要措施。对于我们来说，产行城中村改承继这轮城中村改造和中国历史上的业重旧城改造，不同之处超过相同之处。大事这轮城中村改造在区域上，项点新在主要工作模式上，评轮在获益行为主体上面和中国历史上的和创棚户区改造有较大的区别。

   我们坚信，房地更侧重于高质量发展的城中村改造现行政策很有可能平平淡淡，不断推动具有资产经营和空间服务的企业稳健发展。

   历史时间承续：棚户区拆迁和城中村改造都是有双向政策目标。2008 年至2020 年，全国各地各种棚户区拆迁深入推进。棚户区拆迁即是重要惠民工程，都是重要发展趋势工程项目。旧城改造推动了有效投资和装饰建材、室内装修、家电等交易、推动了上中下游相关行业发展趋势，对稳定增长充分发挥过积极意义。2014 年起，棚户区拆迁目标加速，中央银行开设PSL 资金扶持，货币化安置进一步支持了商住楼要求。对于我们来说，从政策用意来讲，城中村改造也旨在既关注民生，又拉动内需。可是，二者之间的差别或是非常大的。

   地区不一样：棚户区拆迁就是针对全国，在其中尤以三四线城市为重污染区域，这轮城中村改造则针对超大特大城市。因为当时的棚户区拆迁以资产推动为基本方式，以大拆大建为基本方式，动迁比较容易的事情三四线城市进度快，要求急切但结构复杂的超大特大城市进度缓慢。换句话说，旧城改造是有的放矢的变革。可是，很多货币化安置资金分配，促使三四线城市全国房价上涨太快。且三四线城市人口数量和产业有待加强，开发设计经营规模太大，一定程度增强了经济形势长期性风险性。这轮城中村改造从一开始就在区域上限制于超大特大城市，从居民进一步必须考虑，从城市的客观现实考虑，在人口流入发展基础大城市搞城中村改造。因为一线城市的旧城区状况更复杂，这轮改革创新算得上是啃硬骨头的变革，这往往意味着资金分配速率变慢，对经济的边缘带动更渐近，却也往往意味着制度的长期性不良反应少，社会发展异议少。大家计算19 个超大特大城市占世界商品房销售额约37.2%。

   工作中的主要途径不一样，关键不一样。棚户区拆迁不缺大拆大建的案例。那时候全国各地人均住房面积还很低，但大拆大建也的确留下城市千篇一律，短期内提供太大，社区配套不科学，职住不均衡等一系列问题。对于我们来说这轮城中村改造更像是“刺绣”时间，融入现阶段人均住房面积也较高，但居住条件和城市外貌亟待改善的事实。2023 年7 月，广州市持续发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州城中村改造规章（征求意见）》，关键对焦根据城中村改造提升住房保障和人才安居；促进旧城区传统式产业结构升级；提升历史文化保护，留住乡愁；提升树木保护；补偿安置和权益保护；房屋拆迁补偿争议解决；激励将集体土地变为国有土地出让等行业。7 月21 日，上海市长龚正表明，得用十年时间，对于城中村改造等三种类型，探寻更可持续发展的城市升级方式。对于我们来说，城中村改造就是针对集体土地更加复杂全方位的城市功能区的自然环境升级，既包括了拆除重建的全方位更新改造，还包含保持建筑格局的微改造，也有处于二者的混和更新改造。

   获益行为主体不一样。对于我们来说，对比旧城改造来讲，这轮城中村改造的获益行为主体更对焦，其获益时间比较长。旧城改造自身促进了磅礴的建立要求，推动了上中下游的再生产。

   城中村改造则需要“完善一个推动一个，执行一项制成一项”。从短期内带动项目投资的视角，对于我们来说不论是房产开发或是基础建设，这轮城中村改造的增长危害也将小于2015 年以后。可是却高质量发展的视角，我们预计本轮城中村改造可以解决长期性难题，并十分有益于具有财产综合性经营能力的公司，及具有空间服务　　工作经验的公司。现行政策不但推动了一部分营造的好机会，更出现了很多运营管理的创业商机。

   潜在风险：房地产业市价量再次调节的风险性。超大特大城市城中村改造进度大跳水风险。

   控住总产量，关心构造。最近，房地产市场的个人信用再成关注焦点，销售市场销售业务减速也或多或少危害公司现金流量。对于我们来说，包含城中村改造等在内的现行政策有利于不断在后半年控住总产量，但房地产产业链的对焦点，早已并不只是滚动开发，反而是繁杂的资产经营和空间服务。大家看中具有核心竞争力的公司，强烈推荐天地万物云，华润地产，华润万象日常生活，上海临港等。

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