房地产行业科学研究周报：7月基本面低位盘整 领域还需政策支持

投资摘要：

    每星期一谈： 7 月股票基本面底位横盘整理 领域还需政策扶持7 月商品房销售额及销售面积持续底位横盘整理，房地商品房销售额与销售面累计同比分别是产行策支持-1.5%、-6.5%，业科域还比上月降低2.6pct、学研需政1.2pct，究周基本 7 月单月比上年同期为-19.3%、报月-15.5%，面低比上月降低0.05pct、位盘下滑下挫2.66pct：

    后半年低基数效应开始显现，整领单月同期相比下滑由扩张转为平稳。房地2022 年6 月高基数效应后，产行策支持进到后半年同期相比规格下数量逐渐走低，业科域还主要表现为单月同比增长率经济下行压力缓解，学研需政在其中7 月及10-12 月同期相比数量工作压力最少；但是究周基本从平方根来说，7月商品房销售额为2018 年至今单月最低点，报月销售市场还需现行政策进一步适用。

    从领先的30 城高频数据观查，8 月商品房市场依然存在进一步走低风险性。8 月1日-19 日，30 城商品房销售面积同比增长率为-31.2%，较7 月单月同比增长率下降4.4pct，虽然最近国家扶持政策颁布，但热度仍待修补。

    7 月单月商住楼成交均价同比增速回暖，主由于交易量构造向中心城市改进商品迁移。7 月单月商品房销售价格同期相比-4%，同比3%，比上月各自降低3pct，提高13pct，主由于市场成交主力军以重点城市及改进为主，推动价格上涨。

    开发设计自有资金单月同期相比小幅度回暖，房产开发自有资金7 月累计同比-11.2%，比上月降低1.4pct，单月同比增长率-20.2%，比上月提高1.3pct。从自有资金组成来说，国内贷款、自筹经费、订金及预收账款、个人按揭贷款单月同比增长率分别是-14.7% 、-20.5% 、-21.7% 、-23.5% ， 比上月各自降低0.87pct 、回暖9.07pct、降低2.33pct、降低10.7pct，开发设计自有资金单月同期相比下滑下挫，主由于国内贷款端同期相比下滑下挫，要求端订金预收账款及按揭款下滑有一定的扩张。

    房屋建筑面积同比增长率-22.9%，竣工面积同比增长率33.1%，各自比上月下滑下挫4.4pct、下挫3.9pct、下挫16.8pct。总体来看在低基数效应下，工程施工端单月同比增长率下滑稳中有进，下滑有一定的下挫，特别是在完工端仍呈现强悍，但进一步走高还需销售端不断转暖适用。

    投资端增长速度持续走低，房产开发投资进行额7 月累计同比-8.5%，单月同期相比-12.2%，各自比上月下滑扩张0.6pct、下滑扩张1.9pct。7 月土地购置费和施工投资累计同比增速分别是-3.7%、-19.8%，比上月降低1.1pct、降低0.3pct。

    7 月受低基数效应危害，房地产业有关多种指标值发生单月同期相比下滑下挫，但是其平方根具体仍坐落于近些年底位，股票基本面仍处于低位横盘整理环节；因为领域股票基本面多受市场销售推动，即按市场销售改进、地产商资产改进、摘地投资意向走高，随着时间的从传统的淡旺季8 月转到9 月 ，累加最近现行政策释放压力幅度渐强，预估对股票基本面提升的博奕即将步入潜伏期，提议密切关注重点城市市场销售主要表现。

    数据追踪（8 月7 日-8 月13 日）：

    新房子销售市场：30 城交易量总面积单周及累计同比分别是-28pct、-3pct，一线城市-31pct，9pct，二线城市-32pct，-10pct，三线城市-13pct，1pct。

    二手房市场：13 城二手房成交总面积单周同期相比0pct，累计同比30pct。

    土地出让：100 城土地出让总建筑面积累计同比-13pct，交易量总建筑面积累计同比-6pct，成交额累计同比-17pct，土地成交盈率为3%。

    大城市市场行情同比：北京市（-2pct），上海市（5pct），广州市（7pct），深圳市（-24pct），南京市（-49pct），杭州市（-43pct），武汉市（-7pct）。

    投资对策：关心头顶部稳定国央企华润置业、保利发展，关心摘地向营销转化，经营规模和行业团块提高的地产商滨江集团、越秀地产、建发国际性；关心土地储备构造改进地产商万科地产A、龙湖集团；关心高品质地区深耕细作中小盘国营企业机遇天地源、城市建设发展趋势、保利置业；代建制行业推荐领头绿城管理控投。

    风险防范：市场销售市场复苏大跳水，某些地产商发生债务危机。

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